Cedolare Secca Affitti 2026: Aliquote, Calcolo e Quando Conviene
Cos'è la Cedolare Secca
La cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale opzionale introdotto nel 2011 che permette ai locatori di pagare un'imposta sostitutiva dell'Irpef sulle rendite catastali degli immobili affittati.
Invece di tassare il canone con le aliquote progressive Irpef (che possono arrivare fino al 43%), si applica un'imposta fissa che semplifica il calcolo e spesso riduce il carico fiscale.
Aliquote Cedolare Secca 2026
Aliquota Ordinaria - 21%
L'aliquota del 21% si applica ai contratti di locazione a canone libero (4+4 anni) registrati. Questa aliquota è rimasta invariata negli anni.
Aliquota Ridotta - 10%
L'aliquota del 10% si applica ai contratti a canone concordato, cioè quelli stipulati in base agli accordi territoriali nelle città che hanno siglato intese con le associazioni di categoria.
A Roma, gli accordi territoriali prevedono un canone calmierato per zone. I contratti a canone concordato hanno durata di 3 anni (rinnovabili per 2).
Nuova Opzione per Giovani - 15%
Per i contratti stipulati a partire dal 2024 a favore di giovani tra 20 e 30 anni non compiuti, è prevista un'aliquota sperimentale del 15% per i primi 4 anni di contratto.
Quando Conviene la Cedolare Secca
La convenienza dipende dalla tua aliquota Irpef effettiva. Ecco una guida pratica:
Analisi della Convenienza
| Canone Annuo Lordo | Aliquota Irpef Stimata | Conviene Cedolare? |
|---|---|---|
| Fino a 8.000€ | 23% | Probabilmente no (stesso ordine di grandezza) |
| 8.000€ - 15.000€ | 27% | Sì, risparmio 6% |
| 15.000€ - 28.000€ | 38% | Sì, risparmio 17% |
| Oltre 28.000€ | 41-43% | Sì, risparmio significativo |
Fattori da Considerare
- Aliquota marginale: la tua aliquota Irpef più alta determina la convenienza
- Detrazioni: alcune detrazioni potrebbero essere più convenienti con Irpef
- Addizionali: con cedolare secca restano dovute le addizionali comunali
- Canone concordato: il risparmio è maggiore (10% vs 21%)
Come Optare per la Cedolare Secca
La scelta della cedolare secca è annuale e va comunicata:
Per Nuovi Contratti
La opzione si esercita al momento della registrazione del contratto, barrando l'apposita casella nel modello RLI. L'opzione ha effetto per l'intero periodo di durata del contratto.
Per Contratti Esistenti
Per i contratti già in corso, puoi comunicare la variazione entro il termine per il versamento dell'imposta di registro annuale (normalmente il 30 gennaio).
Comunicazione al Conduttore
Se opti per la cedolare secca su un contratto in corso, devi comunicare al conduttore la variazione con raccomandata A/R o PEC almeno 30 giorni prima.
Cosa Sostituisce la Cedolare Secca
La cedolare secca sostituisce:
- L'Irpef sul reddito da locazione
- Le addizionali Irpef regionali e comunali
- L'imposta di registroannuale sul contratto
- L'imposta di bollo sul contratto
La cedolare secca NON sostituisce:
- Le addizionali comunali (sulle quali si paga sempre)
- L'IMU (se dovuta)
- La tassa sui rifiuti (TARI)
Calcolo Esempio Pratico
Ecco un esempio concreto per un appartamento a Roma:
- Canone annuo concordato: 6.000€ (500€/mese)
- Rendita catastale: 600€
- Con cedolare secca al 10%: 600€ di imposta
- Con Irpef al 27%: 1.620€ di imposta (stima)
- Risparmio: 1.020€ annui
Vantaggi Aggiuntivi
Oltre al risparmio fiscale, la cedolare secca offre:
- Semplicità: un importo fisso, senza calcoli complessi
- Nessuna Вартість di gestione: niente quadri RW per i non residenti
- Esenzione IMU per la quota di canone assoggettata a cedolare
- Detrazione 5% per immobili ristrutturati locati a canone concordato
FAQ - Domande Frequenti
Che cos'è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i redditi da locazione: invece dell'Irpef ordinaria (con aliquote progressive fino al 43%), si paga un'imposta fissa del 21% (affitti liberi) o 10% (affitti a canone concordato).
Quando conviene la cedolare secca?
Conviene quando l'aliquota Irpef effettiva è superiore all'aliquota cedolare (21%). Per redditi da locazione oltre i 28.000€ annui lordi, la cedolare secca è generalmente più vantaggiosa.
L'aliquota è uguale per tutti gli affitti?
No. Per gli affitti a canone libero l'aliquota è 21%. Per gli affitti a canone concordato (in città con accordi territoriali come Roma) l'aliquota è ridotta al 10%.
La cedolare secca è obbligatoria?
No, è opzionale. Il locatore può scegliere ogni anno se applicarla o optare per la tassazione ordinaria Irpef, comunicandolo al conduttore con raccomandata.
Cosa include la cedolare secca?
La cedolare sostituisce l'Irpef ma non le addizionali comunali e regionali. Inoltre, non si pagano le imposte di registro e bollo sul contratto.