IMU 2026: Calcolo, Scadenza 16 Giugno e Chi Deve Pagare
1. Chi deve pagare l'IMU 2026
L'IMU (Imposta Municipale Propria) è un tributo comunale che grava sul possesso di immobili. Sono obbligati al pagamento:
- Proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli
- Titolari di diritti reali: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie
- Coniuge assegnatario della casa coniugale (in caso di separazione o divorzio)
- Locatari finanziari (leasing), dalla data di stipula del contratto
Per gli immobili in locazione, l'IMU resta a carico del proprietario (non dell'inquilino). Per gli immobili ereditati, l'imposta si paga in proporzione alla quota di possesso.
2. Esenzioni e agevolazioni: prima casa, pertinenze e comodato d'uso
Esenzione prima casa (abitazione principale)
L'abitazione principale è esente da IMU, purché non rientri nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). L'esenzione si estende alle pertinenze dell'abitazione principale, ma con un limite: massimo una pertinenza per categoria (C/2 cantine/soffitte, C/6 box/garage, C/7 tettoie).
| Categoria | Tipologia | IMU |
|---|---|---|
| A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 | Abitazioni civili, economiche, popolari | Esente (se abitazione principale) |
| A/1, A/8, A/9 | Abitazioni signorili, ville, castelli | Si paga (anche se abitazione principale) |
| C/2, C/6, C/7 | Cantine, box, tettoie (pertinenze) | Esenti se pertinenza di abitazione principale (max 1 per categoria) |
Comodato d'uso gratuito
Se concedi un immobile in comodato d'uso gratuito a un parente di primo grado in linea retta (genitore-figlio) che lo usa come abitazione principale, puoi beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile. Condizioni:
- Il comodante (chi concede l'immobile) deve possedere al massimo due immobili in Italia
- Uno dei due immobili deve essere la sua abitazione principale, situata nello stesso Comune dell'immobile concesso in comodato
- Il contratto di comodato deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate
- Il comodatario deve risiedere anagraficamente nell'immobile
Altre riduzioni
- Immobili inagibili o inabitabili: riduzione del 50% della base imponibile (con perizia tecnica o dichiarazione sostitutiva)
- Immobili storici/artistici (vincolati): riduzione del 50%
- Pensionati esteri (Legge di Bilancio 2026): riduzione al 37,5% dell'IMU sull'unico immobile in Italia non locato
3. Come si calcola l'IMU: rendita catastale e aliquote
Il calcolo dell'IMU si basa sulla rendita catastale dell'immobile. Ecco la formula passo dopo passo:
Passo 1: Base imponibile
Base Imponibile = Rendita Catastale × 1,05 × 160
Dove:
- Rendita catastale: la trovi sulla visura catastale o sull'atto di acquisto
- 1,05: rivalutazione fissa del 5% prevista dalla legge
- 160: coefficiente moltiplicatore per i fabbricati residenziali (cambia per altre categorie: 140 per C/1 negozi, 80 per uffici A/10, 65 per D/5 banche, 55 per C/3-C/4-C/5 laboratori)
Passo 2: Calcolo IMU annua
IMU Annua = Base Imponibile × Aliquota Comunale ÷ 100
L'aliquota base è dello 0,86%, ma ogni Comune può modificarla in aumento o diminuzione. Devi quindi verificare la delibera comunale per il tuo Comune, che può prevedere aliquote diverse per:
- Abitazione principale di lusso (cat. A/1, A/8, A/9): generalmente 0,5%-0,6%
- Altri fabbricati (seconde case, immobili in affitto): generalmente 1,0%-1,14%
- Immobili commerciali (cat. C/1, C/3): aliquote specifiche
- Aree edificabili: aliquota variabile (spesso più alta)
Esempio pratico di calcolo
Seconda casa a Roma con rendita catastale di € 800, aliquota comunale 1,06%:
- Base imponibile: € 800 × 1,05 × 160 = € 134.400
- IMU annua: € 134.400 × 1,06 ÷ 100 = € 1.424,64
- Acconto (50%): € 712,32 entro il 16 giugno
- Saldo (50%): € 712,32 entro il 16 dicembre
4. Scadenze 2026: acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre
L'IMU 2026 si paga in due rate annuali:
| Rata | Scadenza | Importo |
|---|---|---|
| Acconto | Lunedì 16 giugno 2026 | 50% dell'IMU calcolata con aliquote anno precedente |
| Saldo | Martedì 16 dicembre 2026 | Conguaglio con aliquote definitive 2026 (delibere pubblicate entro il 28 ottobre) |
È possibile anche pagare l'IMU in un'unica soluzione entro il 16 giugno, utilizzando direttamente le aliquote definitive 2026 (se già note).
5. Pagamento con modello F24: codici tributo
L'IMU si paga esclusivamente con il modello F24, disponibile presso banche, uffici postali, home banking o presso il CAF.
Codici tributo IMU
| Codice Tributo | Destinazione |
|---|---|
| 3912 | IMU abitazione principale (cat. A/1, A/8, A/9) — quota Comune |
| 3913 | IMU aree fabbricabili — quota Comune |
| 3914 | IMU terreni agricoli — quota Comune |
| 3916 | IMU fabbricati rurali strumentali — quota Comune |
| 3918 | IMU altri fabbricati (seconde case, uffici, negozi) — quota Comune |
| 3925 | IMU immobili categoria D (capannoni, alberghi) — quota Stato |
| 3930 | IMU immobili categoria D — quota Comune |
Il CAF ti può aiutare a calcolare l'importo esatto e stampare il modello F24 già compilato, evitando errori nei codici tributo o nei calcoli.
6. Ravvedimento operoso: come sanare i ritardi
Se hai dimenticato di pagare l'IMU entro la scadenza, puoi regolarizzare la tua posizione con il ravvedimento operoso. Più tempo passa, più la sanzione aumenta:
| Tipo Ravvedimento | Tempo dal ritardo | Sanzione |
|---|---|---|
| Sprint | Entro 14 giorni | 0,1% per giorno di ritardo (sull'imposta) |
| Breve | Dal 15° al 30° giorno | 1,5% (1/10 del minimo) |
| Mensile | Dal 31° al 90° giorno | 1,67% (1/9 del minimo) |
| Entro 1 anno | Dal 91° giorno al termine presentazione dichiarazione | 3,75% (1/8 del minimo) |
| Entro 2 anni | Oltre 1 anno | 4,29% (1/7 del minimo) |
Oltre alla sanzione, devi pagare anche gli interessi legali (tasso 2026: 2,5% annuo, calcolato giorno per giorno).
Esempio di ravvedimento
IMU non pagata di € 400, regolarizzata dopo 20 giorni di ritardo:
- Imposta: € 400
- Sanzione (1,5%): € 6
- Interessi (2,5% × 20/365 × 400): € 0,55
- Totale da versare: € 406,55
Domande frequenti sull'IMU 2026
❓ Chi deve pagare l'IMU 2026?
Devono pagare l'IMU tutti i proprietari di immobili (fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli) e i titolari di diritti reali come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie. L'abitazione principale non di lusso (categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) e le sue pertinenze sono esenti. Restano soggette a IMU le abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9) anche se utilizzate come prima casa.
❓ Come si calcola l'IMU dalla rendita catastale?
La base imponibile si ottiene con la formula: Rendita Catastale × 1,05 × 160 (per i fabbricati residenziali). Sulla base imponibile si applica l'aliquota deliberata dal Comune. L'aliquota base nazionale è dello 0,86%, ma i Comuni possono aumentarla o ridurla. Per calcolare l'IMU dovuta: Base Imponibile × Aliquota Comunale ÷ 100. L'importo annuo così ottenuto si divide in due rate: 50% acconto (16 giugno) e 50% saldo (16 dicembre).
❓ Il comodato d'uso gratuito dà diritto all'esenzione IMU?
No, il comodato d'uso gratuito non dà diritto all'esenzione totale, ma a una riduzione del 50% della base imponibile. Per beneficiarne, il comodante deve possedere al massimo due immobili in Italia (di cui uno come abitazione principale nello stesso Comune), il comodatario deve essere un parente di primo grado e il contratto di comodato deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate. È inoltre necessario presentare la dichiarazione IMU al Comune.
❓ Cosa fare se ho dimenticato di pagare l'IMU entro la scadenza?
Puoi regolarizzare la tua posizione con il ravvedimento operoso, che ti permette di pagare l'imposta dovuta con sanzioni e interessi ridotti. Più tempo passa, più la sanzione aumenta: si va dallo 0,1% per giorno di ritardo (entro 14 giorni) fino al 4,29% (oltre 1 anno). Oltre all'imposta e alla sanzione devi versare anche gli interessi legali. Attenzione: se il Comune ha già notificato un avviso di accertamento, il ravvedimento non è più possibile. Rivolgiti al CAF per un calcolo preciso.